Zoneamento

O que é Zoneamento e para que serve?

Zoneamento é um instrumento utilizado nos planos diretores, através do qual a cidade é dividida em áreas sobre as quais incidem diretrizes diferenciadas para o uso e a ocupação do solo.

Alguns de seus principais objetivos são:

• Controle do crescimento urbano;
• Proteção de áreas inadequadas à ocupação urbana;
• Minimização dos conflitos entre usos e atividades;
• Controle de tráfego;

Modo de funcionamento

O zoneamento busca alcançar esses objetivos através do controle de dois elementos principais: o uso e o porte (ou tamanho) dos lotes e das edificações. O resultado final alcançado inclui a proporcionalidade entre a ocupação e a infra-estrutura, necessidade de proteção de áreas frágeis ou de interesse cultural, harmonia do ponto de vista volumétrico, etc

Controle da Intensidade de Ocupação

Com relação ao porte da edificação, este é controlado através de índices que estabelecem, por exemplo:

• O número máximo de pavimentos ou altura total da edificação;
• O Coeficiente de Aproveitamento máximo do lote (CA), que representa a área máxima possível de ser construída dividida pela área do lote;
• A Taxa de ocupação máxima permitida para o lote;
• Os afastamentos frontal, laterais e de fundos;
• O tamanho mínimo do lote.

Nº máximo de pavimentos

Taxa de Ocupação (TO)

A TO é a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou seja, ela representa a porcentagem do terreno sobre o qual há edificação.

A TO mede apenas a projeção da edificação sobre o terreno.

A Taxa de Ocupação não está diretamente ligada ao número de pavimentos da edificação. Na realidade, se os pavimentos superiores estiverem conditos dentro dos limites do pavimento térreo, o número de pavimentos não fará diferença nenhuma na TO. Se, ao contrário, um ou mais pavimentos tiverem elementos que se projetam para fora, então a TO será alterada.

A TO muda com o nº de pavimentos se houver projeção da edificação fora dos limites do pav. térreo

Parâmetros de referência para a TO.

Coeficiente de Aproveitamento (CA)

O coeficiente de aproveitamento é um número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando as áreas de todos os pavimentos.

Os exemplos abaixo mostram duas possibilidades de edificação de um lote de 24 X 30 m, com CA = 2. A primeira, que utiliza TO= 50%, permite apenas 4 pavimentos.

Variação do nº de pavimentos para CA = 2 e TO = 50%

O segundo exemplo distribui a área edificada em 8 pavimentos, cada um com TO = 25%

Variação do nº de pavimentos para CA = 2 e TO = 25%

Dessa forma pode se testar as possibilidades de edificação resultantes das diversas combinações de Taxa Ocupacional e Coeficiente de Aproveitamento, sempre levando em consideração os objetivos para cada zona (adensar, restringir a ocupação, proteger a paisagem, e assim por diante).

Fonte : http://urbanidades.arq.br/